A jó, a rossz és a csúf: az infláció, az energiaválság és munkaerőhiány. Mindhárom groteszk helyzeteket teremthet az ingatlanpiacon. Legyen szó akár ingatlanbefektetésről, fejlesztésről vagy akár csak egy egyszerű albérleti jogviszonyról.

Kezdjük a legegyszerűbb példánál! Az infláció (amely természetesen csak bizonyos keretek között mondható jónak) sokakat ösztönzött menekülő útként lakóingatlan befektetésre. A nyár vége, ősz eleje pedig idén is kiugró szezon a hosszú távú lakásbérbeadások piacán. Az előre nem látható körülmények – a rezsivel kapcsolatos kérdések, az infláció és a munkaerő piaci bizonytalanságok – határozott fenyegetést jelentenek azonban egyik oldalon a bérlők fizetőképességére, másrészt a bérbeadók kiszámítható árbevételére is.

Időt nyerhet a bérbeadó

A bérbeadásnál az ingatlantulajdonosok jogos aggálya, hogy mi történhet abban az esetben, ha a bérlő fizetésképtelenné válik. Az aggály jogos, ugyanis bár a bérlő nem fizetése esetén a bérbeadó a szerződésben kikötöttek szerint jogosult felmondani a szerződést, azonban előfordul, hogy a felmondása ellenére a bent tartózkodó nem költözik ki önként. Ennek a helyzetnek a megoldásaként erősen javasolt a bérleti szerződés megszüntetésére és a bérlő kiköltözésére vonatkozó részeket közjegyző előtt a bérlő nyilatkozatával közokiratba foglaltatni. Amennyiben adott esetben a közokirat ellenére sem költözik ki a bérlő, közvetlenül az ingatlan kiürítésére vonatkozó végrehajtási eljárást lehet indítani, amely egy rövidebb eljárás, és ezzel időt nyer a bérbeadó. Amennyiben a közjegyzőnél nem készül közokirat, akkor csak bírósági úton érhető el jogszerűen az ingatlan kiürítése, amely hosszabb ideig, akár 1-2 évig is eltarthat. Nyilván ez az ingatlantulajdonos érdekeit erősen sértő időveszteség lenne – hívja fel a figyelmet a szerzi.hu partnere, Dr. Kerekes Szilvia ügyvéd.

Tisztességtelen feltételek ingatlanvásárlási szerződésben

Sokkal cifrább, húsbavágóbb esetnek járt utána a napokban a budapestkornyeke.hu. A Pest Megyei Főügyészség egy budapesti lakópark építtetőjével szemben indított pert a lakásvásárló magánszemélyek érdekében. Egy jó nevűnek mondott fejlesztő cég ugyanis az adásvételi szerződésekben tisztességtelen feltételeket alkalmazott. A perbe fogott vállalkozás Budapesten mintegy kétszáz lakásból álló lakópark építésébe kezdett, majd az épülő lakásokat elsősorban magánszemélyek számára értékesítette.  A lakások már elérték a 85-98%-os készültségi szintet, amikor a vevők számára váratlan fordulat következett be. A cég munkaerőhiányra, mint vis maior-ra hivatkozva elkezdte egyoldalúan felbontani a szerződéseket, majd a lakások egy részét újra eladta. A szerződések szerint a korábban befizetett vételárat viszont a volt vevők csak akkor kaphatták vissza, ha a cégnek sikerült újra értékesíteni az adott ingatlant.

A vis maior, vagyis a váratlan helyzetek rendezése fontos a szerződésekben. Ennek meghatározását az adás-vételi szerződés részletesen szabályozta. Csakhogy az elháríthatatlan akadályok közé nem csupán az árvíz, a tűzvész, de a jogszabályok változása a kedvezőtlen időjárás és a munkaerőhiány is bekerült, amely a vevők szempontjából utólag egy „biankó csekk” aláírásának felelt meg az eladó javára, aki végül úgy ítélte meg, hogy szabadon kihátrálhat a számára kedvezőtlenné vált kötelemből. Az ügyészség szerint azonban nonszensz volt, hogy a munkaerőhiány váratlan helyzetnek minősüljön. Végül a másodfokon eljáró Fővárosi Ítélőtábla is jogerősen megállapította a szerződési feltételek érvénytelenségét.

Trükkös jogi csűrés-csavargatás  

Az ügyészség keresetében kifogásolta, hogy a szerződés egy másik rendelkezése alapján a vevők nem tudhatták, hogy az esetleges munkaerőhiány bekövetkezte esetén a szerződésük teljesen meg fog-e szűnni, vagy a szerződés teljesítését – a lakások átadását – az eladó fel fogja-e függeszteni.

A bírósági ítélet szerint a támadott kikötés azért volt tisztességtelen, mert a teljesítési képtelenséget is okozó körülmények bekövetkezte a vállalkozás számára a lehetetlenülést – és nem mellékesen ezzel együtt a szerződés megszűnése jogkövetkezményének alkalmazását is – lehetővé tette. A vevők a szerződés megkötésekor nem láthatták világosan előre, hogy a szerződésben nevesített kockázatok felmerülése esetén miként alakulnak a szerződő felek jogai és kötelezettségei: a szerződés megszűnését vagy a teljesítési határidő felfüggesztését eredményezik.

A budapestkornyeke.hu beszámolójában leírtak sajnos az új építésű lakásoknál újra és újra előfordulnak, ugyanis az adásvételi szerződések megkötése sokszor az építkezések megkezdésének fázisában történik. Hétköznapi szóhasználattal “tervező asztalról” történik az értékesítés. Az építkezés ideje ezután 1-2 évet igénybe vesz. Amennyiben az ingatlanpiacon, illetve az építőiparban olyan jelentős változások, áremelkedések történnek, amelyek a beruházó-építtető szempontjából előnytelenné válnak (amit az elmúlt időszakban meg is tapasztaltunk), felmerül a beruházó-építtetők egy részénél, hogy ha most értékesítené az ingatlant, sokkal magasabb árat tudna realizálni, illetve időközben az előre tervezett költségvetés, építési költségek is jelentősen változtak, nagymértékben növekedtek.

Ennek a helyzetnek jogellenes megoldásaként előfordul, hogy a beruházók egy része különböző egyeztetéseket kezd lefolytatni a vevőkkel, a megnövekedett építési költségek egy részét megpróbálják áthárítani, illetve végső esetben akár törvénybe ütköző módon, de egyoldalúan megszüntetik a jogviszonyt. Ilyen magatartással szemben bírósághoz lehet fordulni, azonban vállalni kell a jogi eljárás előlegezésével felmerülő költségeket – húzza alá Dr. Kerekes Szilvia ügyvéd.

„Ezen helyzetek kivédését szolgálhatják a különböző szerződéses biztosítékok (foglaló, kötbér) szerződésbe építése, azonban az új építésű ingatlanoknál a beruházó-építtető cég szakmai múltja, jó hírneve, referenciái igen fontosak, elsődleges szempontnak tartom az ingatlan kiválasztása esetén. A már kész, használatbavételi engedéllyel vagy használatbavételről szóló hatósági bizonyítvánnyal rendelkező ingatlanoknál ez a probléma nem merül fel”

– zárja a fenti ingatlanpiaci helyzetekkel kapcsolatos jogi véleményét a szerzi.hu partnere.

A Szerzi egy egyszerű és könnyen kezelhető platform, mely gyorsan elérhető megoldást kínál a modern jogi kérdésekre. Egyrészről egy szerződésgenerátor applikáció, ugyanakkor egy online jogi tanácsadó fórum is profi szakemberekkel a háttérben. A felhasználónak egy gombnyomással lehetősége van 20 perces, rapid jogi tanácsadást kérni, amely szöveges chat, vagy videó hívás formájában is működhet. A platformra regisztrált ügyvédek a jogi pálya legkülönbözőbb területeiről kerültek ki, így a gyors tanácsadáson túl komplex jogi kérdésekben is kompetensen tudnak segítséget nyújtani a felmerülő kérdésekre.

A felhasználók közel 50%-a ingatlanpiaci kérdésekben, ezen belül lakásbérleti területen kért eddig segítséget a Szerzi.hu-n keresztül. A tranzakciók növekvő számából arra lehet következtetni, hogy a magánszemélyek mellett elsősorban KKV-k számára vonzó az applikáció (megbízási- illetve vállalkozási szerződések terén), de az öröklés, végrendelkezés témájában is kiugróan nagy volt 2022-ben a felhasználói aktivitás.

| A hír szerzője: OGH